Passo a passo: inspeção predial de acordo com a NBR 16747

Passo a passo: inspeção predial de acordo com a NBR 16747

A nova norma ABNT deixa claro que a inspeção predial é como um “exame clínico geral”, que avalia as condições globais da edificação, feito de forma sensorial pelo profissional capacitado, ou seja, usando seus sentidos de visão, tato, audição e assim por diante.

Pode ser necessário, no entanto, realizar inspeções específicas e mais aprofundadas caso, nessa inspeção “geral”, sejam detectadas falhas ou anomalias que necessitem de investigação.

As etapas da inspeção predial são basicamente:

Levantamento de dados e documentação, que deve ser solicitada pelo profissional e fornecida pelo responsável pela edificação.

Análise desses dados e documentos, para verificar se existem falhas (que devem ser apontadas no relatório final)

 Entrevista para coleta de dados sobre a edificação, quando o profissional procura saber a idade da edificação, seu histórico de manutenções e reformas, entre outros 

Vistoria sistêmica da edificação, para a detecção de falhas ou anomalias

 

Classificação das falhas e anomalias detectadas na vistoria, determinando o fator causador da perda de desempenho (foi decorrente do projeto? da execução? do uso? foi causada por agentes externos? está relacionada ao envelhecimento natural?)

 Recomendação de ações necessárias para corrigir estas falhas ou anomalias 

Organização das ações prioritárias conforme sua urgência 

Avaliação do estado de manutenção e uso da edificação e de seus sistemas, incluindo a avaliação do plano de manutenção existente (ele está sendo executado? a frequência das ações está correta? as ações propostas podem mesmo ser realizadas? o equipamento “x” ou “y”pode ser acessado com segurança?)

Emissão do laudo com todas as informações.

Veja os sistemas, elementos e equipamentos que devem ser inspecionados:

Elementos estruturais aparentes; Sistemas de vedação (externos e internos); 

Sistemas de revestimentos, incluindo as fachadas;

 Sistemas de esquadrias;

 Sistemas de impermeabilização, através dos indícios de perda de desempenho como infiltrações; 

Sistemas de instalação hidráulica (água fria, água quente, gás, esgoto sanitário, águas pluviais, caixas de gordura, reuso de água e esgoto etc); 

Sistemas de instalação elétrica;

Geradores; Elevadores; Motores, bombas e equipamentos eletromecânicos;

Alarmes e sistemas de segurança (como CFTV por exemplo); 

Sistemas de ar condicionado; 

Sistemas de proteção contra descargas atmosféricas (pararaios); 

Sistema de combate a incêndio; 

Sistema de coberturas (telhados, rufos, calhas etc); 

Acessibilidade.

Documentos analisados na inspeção predial

Na hora da análise de documentos, devem ser inspecionados tanto aqueles administrativos, quanto os técnicos e de operação/manutenção.

Estes serão solicitados pelo inspetor e também variam conforme a cidade onde o condomínio está localizado, apesar de a Norma NBR 16747 sobre Inspeção Predial recomendar a análise de alguns documentos como:

Manual da edificação; 

Manuais dos equipamentos instalados; Habite-se (para os condomínios, por exemplo) ou alvará de funcionamento (para prédios industriais, instalações hospitalares, etc.) Alvarás e relatórios de inspeção de elevadores; 

AVCB e demais projetos legais; 

Regimento interno;

Licenciamento ambiental; 

Outorgas e licenças para casos onde houverem poços artesianos ou ETEs; Contratos de manutenção de equipamentos; 

Relatório de potabilidade da água dos reservatórios, bem como relatórios de manutenção e limpeza dessas estruturas; Relatórios e atestados do SPDA;

Entre outros.

Laudo de Inspeção Predial

Após o cumprimento das diversas etapas de uma inspeção, será necessário gerar um Laudo de Inspeção Predial, que é mais que um relatório ou lista do que foi verificado.

Trata-se de um documento que segue diretriz técnica em observância às Normas Técnicas ABNT NBR 16747 e 13752 para ser elaborado, a fim de demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar conclusão.

Ele contém: toda a identificação do contratante, a descrição detalhada da edificação, os dados sobre documentos solicitados e disponibilizados, bem como sua análise, além de uma descrição completa de toda a metodologia utilizada na inspeção predial, acompanhada das fotos capturadas, a lista dos sistemas analisados, a descrição e classificação de irregularidades constatadas, a recomendação de ações necessárias organizadas de acordo com sua prioridade, bem como a avaliação da manutenção e as conclusões.

O documento deve ser datado e assinado por profissional responsável, acompanhado do seu número de registro no CREA ou CAU.

Os condomínios que optarem por não fazer a vistoria ficam sujeitos à multas, além de processos advindos de acidentes decorrentes da falta de manutenção.

Norma aponta o que é prioritário quando o assunto é correção de anomalias

A nova norma ABNT NBR 16747:2020 aponta patamares de urgência nos quais as correções das anomalias encontradas na inspeção predial devem ser classificadas.

A prioridade mais alta deve ser dada às correções de perdas de desempenho que comprometam a saúde e/ou a segurança dos usuários e/ou a funcionalidade dos sistemas construtivos, e também quando a perda de desempenho pode gerar riscos ao meio-ambiente. A norma ainda destaca que são correções de prioridade máxima aquelas em que há comprometimento da durabilidade ou vida útil da edificação, entre outros aspectos.

Sendo assim, falhas de impermeabilização, sejam em estruturas como lajes, terraços, caixas d’água, entre outros, em que comprometem a vida útil da edificação e também a saúde e segurança dos usuários, ou ainda em bacias de contenção, ETEs e ETAs de edificações industriais em que há risco ao meio-ambiente, são sempre prioridade 1.

Na prioridade intermediária ficam as correções de falhas ou anomalias que, ainda que impactem sobre a funcionalidade da edificação, não comprometem a saúde e segurança dos usuários.

Já no terceiro patamar, menos prioritário, ficam as correções de pequenos prejuízos à estética que não comprometam muito o valor da edificação. Estas podem ser realizadas sem urgência.

Lembre-se sempre que o laudo deve ser emitido por um profissional habilitado e registrado em conselho de classe. Afinal, o relatório de inspeção predial servirá como base para o planejamento de ações no prédio.

Se houver trincas ou infiltrações, por exemplo, será necessário avaliar a extensão do problema e definir se o reparo será feito pelos próprios funcionários do condomínio ou deverá ser chamado um profissional qualificado para efetuar o serviço.